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ST雷伊B(200168)收购恒大房地产开发公司股权项目评估报告书 股票st是什么意思

作者:admin
来源:齐齐哈尔股票网
日期:2020-02-21 17:09
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广东雷伊(集团)股份有限公司收购 普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目 评 估 报 告 书 评估机构名称:广东中广信资产评估有限公司 委托评估单位:广东雷伊(集团)股份有限公司 资产占有单位:普宁市恒大房地产开发有限公司 报告提交日期:二〇〇九年十二月八日 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单 由委托方、被评估单位(或者产权持有单位)申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 第2 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 评估报告书摘要 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产 评估报告书全文,本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解。 广东中广信资产评估有限公司接受广东雷伊(集团)股份有限公司(以下简称“雷伊股份”)的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,并结合委估对象的实际情况,对普宁市恒大房地产开发有限公司的股东全部权益进行了评估工作,于评估基准日所表现的市场价值作出了评定估算,以提供相关经济行为的参考依据。 在评估过程中,本公司的评估人员对纳入评估范围的全部资产和负债进行了必要的勘察核实,对企业经营、财务、规划等方面进行了必要的尽职调查,对委托方和被评估单位提供的法律性文件、财务记录等相关资料进行了必要的核实、查证、估算、分析和调整等必要的资产评估程序,得出委估股权的评估价值。 根据以上评估工作,得出如下评估结论: 在评估基准日2009年11月30日,普宁市恒大房地产开发有限公司经会计师事务所审计后,总资产账面值12,989.25万元,负债账面值189.89万元,净资产账面值12,799.36万元。 在采用资产基础法评估后的资产总额为14,857.08万元,负债总额为 189.89万元,净资产为14,667.19万元,净资产评估增值1,867.83万元,增 第3 页 广东中广信资产评估有限公司

广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 值率为15%。评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。 资产评估结果汇总表 评估基准日:2009 年 11 月30日金额单位:人民币万元 项目帐面价值评估价值增减值增值率 流动资产112,989.2514,857.08 1,867.83 14% 非流动资产2 资产总计312,989.2514,857.08 1,867.83 14% 负债合计4189.89189.89-- 净资产 512,799.3614,667.19 1,867.83 15% (所有者权益) (二)评估结论与账面价值比较变动原因 存货-土地使用权账面价值评估增值,造成评估价值变动的主要原因。 (三)特别提请报告使用者关注以下事项: 1、本次评估没有考虑将来可能承担的抵押事宜,对其评估价值的影响。 2、本次待估宗地,土地出让合同、规划指标总用地面积与土地证上的面积相差4981.5平方米,在本次假设开发法中按照规划指标数据进行评估,计算出土地单价,按照土地出让合同上的面积计算土地价值。截至评估基准日,工程项目的开发方案未获批准,在假设开发法里以企业初步的开发计划进行估算,与最终批准的方案会存在差异。 本评估报告使用的有效期自评估基准日 2009 年11 月30 日起至2010 年11 月30 日一年内有效。 本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用,评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见,评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。 第4 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,请认真阅读资产评估报告书全文。 中广信评报字[2009]第 165 号 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 资产评估报告书正文一、绪言 广东中广信资产评估有限公司接受广东雷伊(集团)股份有限公司的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、公正、科学的原则,运用资产评估法定或公允的方法和程序及我们认为必要的其他程序,对股东全部权益于2009 年11 月 30 日所表现的市场价值做出了公允评估。现将资产评估情况及评估结果报告如下: 二、委托方、资产占有方及其他评估报告使用者 (一)委托方: 本项目委托方为广东雷伊(集团)股份有限公司(以下简称雷伊股份) 公司名称:广东雷伊(集团)股份有限公司 注册地址:广东省普宁市军埠镇美新工业园 办公地址:深圳市东门中路东方大厦12楼 法定代表人:陈鸿成 第 5 页 广东中广信资产评估有限公司

广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 注册资本:人民币31860万元 公司类型:股份有限公司(股票代码“200168” ) 营业执照注册号:4400001000088 成立日期:1997年11月17日 公司简介:雷伊股份系经广东省经济体制改制改革委员会[1997]113 号文批准,在原中外合作企业——普宁市鸿兴织造制衣厂有限公司的基础上进行股份制改组,由普宁市鸿兴织造制衣厂有限公司的原中外合作方普宁市海成实业有限公司(该公司迁址深圳后更名深圳市升恒昌实业有限公司,于2007年更名广州升恒昌投资有限公司,于2008年更名广州升恒昌贸易发展有限公司)等五家公司共同发起,经广东省人民政府粤办函 [1997]580号文批准,于1997年11月17日设立的股份有限公司。设立时的注册资本为80,000,000.00元,分为每股面值1元的股份80,000,000股。根据中国证券监督管理委员会于2000年9月29日证监发行字[2000]133号文的批准,公司于2000年10月17日向境外投资者发行境内上市外资股(“B 股” ) 60,000,000股,并于2000年10月27日至11月22日期间行使超额配售权发行B 股9,000,000股。B股发行后公司的注册资本增至177,000,000.00元,分为每股面值1元的股份177,000,000股。经历年分红送股及转增股本,公司的注册资本为318,600,0000.00元,分为每股面值1 元的股份318,600,000股。 雷伊股份主要从事西服,时装,制服和针织品等各类服装的生产,加工和销售以及工业生产资料,五金交电,化工产品,日用百货,家具,工艺美术品和农副产品等销售(不含专营,专控,专卖商品)和各类投资。 第 6 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 截止评估基准日,雷伊股份主要股东如下: 股东持股数量 持股比例股本 编号股东名称 性质(股)(%)性质 1广州升恒昌贸易发展有限公司法人股 117,855,00036.99质押 2深圳市日昇投资有限公司法人股34,020,00010.68质押 3汕头市联华实业有限公司法人股12,150,000 3.81质押 说明:以上三个股东存在关联关系,属于相关规定的一致行动人。 (二)产权持有者 本项目产权持有者为(以下简称)。 公司名称: 普宁市鸿城贸易有限公司 注册地址: 流沙玉华里三十幢西梯二楼东套 法定代表人: 黄丰城 注册资本:人民币50万元(实收资本:50万元) 公司类型:有限责任公司(自然人投资或控股) 营业执照注册号:4452232000752 成立日期:2004年3月15日 经营范围:销售:建筑材料,电子产品,五金,交电,汽车配件,摩托车配件,塑料制品,皮革制品,服装及辅料,针棉织品,玩具。 股权结构: 第7 页

广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 股东名称出资额出资比例(%)股东类别股东属性 黄丰城 30万元60%自然人自然人 方文洲 20万元40%自然人自然人 合 计 50万元100% (三)被评估企业 公司名称: 普宁市恒大房地产开发有限公司 公司地址: 普宁市流沙西街道赤水坛头片环城南路南侧 法定代表人: 黄丰城 注册资本: 人民币800万元 实收资本: 人民币800万元 公司类型: 有限责任公司(法人独资) 营业执照注册号:445281000014402 成立日期: 2009年10月14日 经营范围: 房地产开发(凭有效资质证书经营)。 1、公司简介 公司于二OO九年十月十四日设立,由黄丰城先生、陈岳华女士各出资 400万元,合计注册资本800万元。于二OO九年十一月二十六日,由普宁市鸿城贸易有限公司以 800 万元分别收购黄丰城、陈岳华所持有的普宁市恒大房地产开发有限公司所有股权,变更后,普宁市恒大房地产开发有限公司成为普宁市鸿城贸易有限公司独资的子公司。 2、企业资产及财务状况 企业基准日资产及财务状况表 项目金额(单位:元) 第 8 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 总资产129,892,500.00 净资产127,993,562.00 主营业务收入0.00 利润总额 0.00 净利润0.00 以上数据经北京兴华会计师事务所有限公司审计。 (四)委托方与被评估企业关系 委托方拟将100%控股的子公司普宁市雷伊纸业有限公司所有股权与普宁市鸿城贸易有限公司100%控股的子公司普宁市恒大房地产开发有限公司 (即被评估企业)进行资产置换。 委托方与被评估企业不存在关联关系。 (五)委托方以外的其他评估报告使用者 委托方以外的其他评估报告使用者包括业务约定书中约定的其他报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。 三、评估目的 根据雷伊股份第四届董事会第六次会议 《关于普宁市雷伊纸业有限公司股权转让方案》决议,雷伊股份拟将100%控股的子公司普宁市雷伊纸业有限公司与普宁市鸿城贸易有限公司100%控股的子公司普

宁市恒大房地产开发有限公司进行置换。 本次评估目的是反映普宁市恒大房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值,为雷伊股份收购其股权提供价值参考依据。 第9 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 四、评估范围及对象 (一)评估对象 本次评估的对象为普宁市恒大房地产开发有限公司的股东全部权益。。 (二)评估范围 根据评估的对象,所对应的评估范围是普宁市恒大房地产开发有限公司的全部资产及相关负债。 总资产账面值12,989.25万元,负债账面值189.89万元,具体包括流动资产账面值12,989.25万元;非流动资产账面值0万元;流动负债账面值 189.89万元;非流动负债账面值0万元。 以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。 五、评估基准日 评估基准日为 2009 年11 月30 日。 雷伊股份为此项目拟订了时间表,考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能,经与各方协商,确定评估基准日为2009 年11 月30 日。 六、价值类型及定义 根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况,本次评估结果的价值类型为市场价值。 市场价值是指有自愿交易意向的买卖双方,在各自理性行事且不受任 第 10 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 何外在压力、胁迫下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 七、评估依据 在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规,以及在评估中参考的文件资料主要有: (一)、行为依据 1、雷伊股份第四届董事会第六次会议 《关于普宁市雷伊纸业有限公司 100%股权与普宁市恒大房地产开发有限公司 100%股权的置换方案》决议。 2、委托方与我公司共同签订的《评估业务约定书》。 2、法规依据 1、《中华人民共和国公司法》; 2、《中华人民共和国土地管理法》; 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》; 4、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187 号); 5、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例; 6、《企业会计准则》及其应用指南; 7、其他有关法律、法规、通知文件等。 3、准则依据 1、财政部财企[2004]20 号(关于印发《资产评估准则—基本准则》 和

《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知); 2、;中评协[2007]189 号中国资产评估协会关于印发《资产评估准则 第 11 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 -评估报告》等 7 项资产评估准则的通知; 3、《评估准则-资产评估价值类型指导意见》; 4、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》; 5、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见(试行)》; 6、GB/T 50291—1999《房地产估价规范》。 4、产权依据 1、国有土地使用权证、土地出让合同; 2、重要资产购置合同或发票; 3、被评估单位财务报表; 4、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等其它资料。 5、取价依据 1、《广东省建筑工程综合定额》2006年,《广东省安装工程综合定额》 2006年; 2、《中国人民银行贷款利率表》; 3、2009年 11 月项目所涉及城市的工程造价信息; 4、其他相关的市场价格资料; 6、参考资料及其它 1、被评估单位提供的资产评估明细表和调查表; 2、《资产评估常用数据与参数手册》; 3、被评估企业提供的有关项目开发情况说明; 4、其他有关资料; 第 12 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 八、评估方法 资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。进行企业价值评估,要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。 收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。 成本法也称资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 按照《资产评估准则-基本准则》,评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件,恰当选择一种或多种资产评估方法。由于普宁市恒大房地产开发有限公司自 2009 年 10 月成立,在评估基准日前主要做房地产开发项目前期工作,无历史的经营财务资料可供参考,其主要的资产为项目宗地,资产基础法评估结论比较客观,因而不采用收益法进行评估。同时,公司的价值主要是宗地的价值,市场上难以找到类似的可比交易案例,因此,也不宜采用市场比较法。基于上述情况,故本次对普宁市恒大房地产开发有限公司只采用资产基础法一种方法进行评估。在此基础上,针对不同的资产类别分别选用以下方法进行评估:

采用资产基础法的评估方法如下: (一)关于流动资产的评估 纳入本次评估范围的流动资产包括货币资金、其他应收款及存货。 第 13 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 1、货币资金:按经核实后的账面价值确定评估值。 2、其他应收款:评估人员在对其他应收款项核实无误的基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因等。由于是该笔款项时关联方往来,收不回的可能性很小,故以清查核实后的账面价值确定评估值。 3、存货的评估:存货是项目土地开发成本,包含母公司投入的宗地使用权、土地证过户产生的契税。 本次估价针对待估宗地的具体条件、用地性质及土地用途,结合待估宗地所处区域房地产市场的实际情况,选择基准地价系数修正法和假设开发法进行评估,并根据评估结果分别确定权重,最终综合确定评估值。 资金成本=账面开发成本(不含利息)×贷款利率×项目已持续时间(年)×0.5 (1)土地评估 1)基准地价系数修正法 根据普宁市对市区规划区进行了基准地价更新评估,评估成果自2009 年9月16日公布实施。 区片价内涵:评估基准日为2007年12月31日,商业、住宅、商住用地平均容积率为2.5,工业用地平均容积率为1.0,土地使用年期为各用途法定最高出让年期(其中,商业用地40年,住宅用地70年,商住用地50年,工业用地50年),土地开发程度为“五通一平” (即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯,宗地红线内场地平整)条件下土地使用权的区域平均价格。 第 14 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 级别基准地价内涵:评估基准日为2007年12月31日,商业、住宅、商住用地平均容积率为2.5,工业用地平均容积率为1.0,土地使用年期为各用途法定最高出让年期(其中,商业用地40年,住宅用地70年,商住用地 50年,工业用地50年),土地开发程度为“五通一平” (即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯,宗地红线内场地平整)条件下土地使用权的区域平均价格。 如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定估价对象的开发程度存在差异,则需进行开发程度的修正,才能得到评估设定估价对象开发程度条件下的宗地地价。 2)假设开发法 假设开发法是指在求取估价对象的土地价格时,在估算开发完成后不动产正常交易价格(开发价值)的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种估价方法。公式为: 土地价格=开发价值-购地税费-建安总成本-投资利息-销售费用-销售税费-开发商利润 (二)关于负债的评估 纳入本次评估范围的负债包括其他应付款、应交税费。 对于流动负债检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额,以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。 九、评估过程 第 15 页

广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 自接受评估项目委托起至提交评估报告止,经过了评估准备阶段、现场评估阶段、评定估算汇总、提交报告等过程,分述如下: (一)评估准备阶段 1、2009 年 11 月初,与委托方、被评估企业就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致,并制订出资产评估工作计划。 2、配合产权持有者进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了解,协助企业进行委估资产申报工作,收集资产评估所需文件资料。 (二)现场评估阶段 项目组现场评估阶段的时间为 2009年 11 月 25 日—12月 1 日。主要工作如下: 1、听取委托方及产权持有者有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状,了解企业的财务制度、经营状况、资产技术状态等情况; 2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别,并与企业有关财务记录数据进行核对,对发现的问题协同企业做出调整; 3、根据资产清查评估申报明细表,按评估规范的要求,对流动资产中的存货类实物资产进行了核查; 4、查阅收集委估资产的产权证明文件; 5、根据委估资产的实际状况和特点,确定各类资产的具体评估方法; 6、对评估范围内的资产和负债,在清查核实的基础上做出初步评估测算。 (三)评定估算汇总 第 16 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 2009 年 12 月 1 日至 12 月 6 日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总,对评估结果进行必要的调整、修改和完善。项目负责人汇总评估结果,再依据评估工作底稿,组织撰写资产评估报告书及评估说明,并进行复核;编制内部审核工作底稿,提交上级审核人员进行分级审核,再根据审核意见进行修订。 (四)提交报告 在上述工作基础上,与委托方就评估结果交换意见,在全面考虑有关意见后,按评估机构内部审核、修订的结果,出具正式资产评估报告书。 十、评估假设 本次评估,评估人员遵循了以下评估假设: 1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。 2、评估对象所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。 3、假设资产持续经营,资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。 4、假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 5、假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。 第 17 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 6、评估对象的未来收入主要来源于评估基准日已取得的房地产开发项

目业务。对于房地产开发项目,不考虑评估基准日尚未取得或未来可能取得的开发项目。 7、本次估算不考虑通货膨胀因素的影响。在本次评估假设前提下,依据本次评估目的,确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。 十一、评估结论 根据国家有关资产评估的规定,本着独立、公正、客观的原则,按照必要的评估程序对普宁市恒大房地产开发有限公司的股东全部权益在评估基准日的价值作出了公允评估。 在评估基准日2009年11月30日,普宁市恒大房地产开发有限公司经会计师事务所审计后,总资产账面值12,989.25万元,负债账面值189.89万元,净资产账面值12,799.36万元。 在采用资产基础法评估后的资产总额为14,857.08万元,负债总额为 189.89万元,净资产为14,667.19万元,净资产评估增值1,867.83万元,增值率为15%。评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。 资产评估结果汇总表 评估基准日:2009 年 11 月30日金额单位:人民币万元 项目帐面价值评估价值增减值增值率 流动资产112,989.2514,857.08 1,867.83 14% 非流动资产2 资产总计312,989.2514,857.08 1,867.83 14% 负债合计4189.89189.89-- 第 18 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 净资产 512,799.3614,667.19 1,867.8315% (所有者权益) (二)评估结论与账面价值比较变动原因 存货-土地使用权账面价值评估增值,造成评估价值变动的主要原因。 十二、特别事项说明 (一) 本次评估结果是依据本次评估目的,以持续使用和公开市场为前提,确定的现行市场价值,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。 (二) 本次评估范围及采用的由被评估企业提供的数据、报表及有关资料,被评估企业对其提供资料的真实性、完整性负责。 (三) 评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估企业提供,被评估企业对其真实性、合法性承担法律责任。 (四) 本次评估没有考虑将来可能承担的抵押事宜,对其评估价值的影响。 (五) 本次待估宗地,土地出让合同、规划指标总用地面积与土地证上的面积相差 4981.5 平方米,在本次假设开发法中按照规划指标数据进行评估,计算出土地单价,按照土地出让合同上的面积计算土地价值。截至评估基准日,工程项目的开发方案未获批准,在假设开发法里以企业初步的开发计划进行估算,与最终批准的方案会存在差异。 (六) 据评估师尽职调查了解,在评估基准日期后,评估报告出具之前, 第 19 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 未发现其他需披露的重大事项。

在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应按以下原则处理: (1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整; (2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值; (3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。 提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。 十三、评估报告使用限制说明 1、本评估报告成立的前提条件是收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权的行为按规定程序获得有关方面的批准。 2、本评估报告成立的假设条件是:我们的评估工作在很大程度上,依赖于被评估企业提供的有关资料。因此,评估工作是以被评估企业提供的有关经济行为文件,有关资产所有权文件、证件及会计凭证,有关法律文件的真实合法为假设前提。 3、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断,并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。 4、按现行有关规定,本报告的评估结果自评估基准日起一年内有效,即评估结果使用有效期为 2009 年 11 月 30 日至 2010 年 11 月 30 日。当本 第20 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 次评估目的在评估基准日后一年内实现时,可用评估结果作为评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据。超过一年,其评估结果失去效用,如继续实现原目的,需重新进行资产评估。 5、本评估结论仅供委托方、委托方的上级主管单位,以及送交财产评估主管机关审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有,未经委托方许可,全部或部分内容不得向其他单位和个人提供,也不得见诸于公开媒体。 十四、评估报告日 评估报告日为:2009 年 12月 8 日 第21 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 (本页为评估师签字页) 法定代表人:汤锦东 注册资产评估师: 孟军 (签章) 注册资产评估师: 汤锦东 广东中广信资产评估有限公司 2009 年12 月 8 日 第22 页 广东中广信资产评估有限公司 广东雷伊(集团)股份有限公司收购普宁市恒大房地产开发有限公司股权项目·评估报告书 资产评估书备查文件目录 一、资产评估明细表 二、委托方及资产占有方营业执照复印件 三、重要产权证明文件及委托方相关说明复印件 四、委托方及资产占有方承诺函

五、资产评估人员及机构承诺函 六、广东中广信资产评估有限公司营业执照复印件 七、广东中广信资产评估有限公司资格证书复印件 八、注册评估师资格证书复印件 九、资产评估业务约定书 第23 页 广东中广信资产评估有限公司

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